与通胀赛跑 学会在股市和楼市中打持久战
来源:[上海证券报] 20110504

  前两期里,笔者从出清存货要用多长时间的角度讨论美国楼市,把房屋看作一种消费品,会按一般供求规律行事。房地产不是常被称为“真实的”实业(real estate)吗?但房地产性质相当独特,对经济的影响非常复杂,常常是房价越贵大众越买,追涨杀跌超过股市,不能不使人感到房地产其实特别地“不真实”(unreal),比“居者有其屋”的需求复杂得多。

  目前的美国经济就连制造业(甚至汽车制造)都在好转,但整体的恢复仍然步履维艰。一个重要原因是,房地产过去供求的严重失衡至今还是个重轭。在美国,住房总价值超过了其他任何门类的财富,几乎是居第二位的退休基金价值的两倍,相当于GDP160%2006年)。它疲软地趴在市场上就像一枚沉重的砝码,牵累着经济天平回摆不过来。

  我在本系列里屡屡提到,购房者所追求的,往往不在房屋“居”的功能,而在其社会阶层的识别功能。相当程度上,房屋是一种“地位商品”。据说眼下国内适婚男士压力特重,如果没有能力置房,娶妻大有困扰。房屋作为社会地位象征的价值观弥漫,对经济造成了很大的扭曲。我的一位老友,哥伦比亚大学经济学教授,上海人魏尚进,甚至非常认真地判定,为了准备给儿子买房以便娶妻,是中国居民目前储蓄率超高的一主要原因,连带造成了出口、消费、汇率扭曲等种种后果。那么,只有独养女儿的家庭储蓄率为什么也不低呢?难道为了买房招赘?

  我在以前讨论楼市时,曾有“财富不论在哪行哪业产生,就像涓涓细流归于大海一样,最终流入房产”的评述。其中一个依据,就是一般民众是以房产来标志自己的市场成就。1995年我去新加坡开会,住在一位任教于国立大学的朋友家里。因为他是教授,由国家提供的“组屋”有五间卧室,租金极为低廉,我住得相当惬意。3年后,我重访新加坡大学,这位朋友已搬离“组屋”,住进了自己买的联体别墅,不过两个狭窄的卧室,却花了他(向银行按揭的)200万新元。然而他非常自豪,放弃便宜的组屋不买也不续租,他终于能更上层楼了。为了我借住,他慷慨地命孩子挤到他太太的卧室里。我心里颇有打扰的歉疚,第二天就托词搬到酒店去了。这位朋友很质朴,绝不是贪图奢华之徒。另一个小故事兴许还能做些补充说明。有一次,我应一个刚在港大商科毕业的香港学生的要求替他写求职推荐信。我发觉她的通讯地址是借用同学的,随便问了一下原因;她解释说,同学家住在港岛的高尚地段,公司录用的机会将大增。你住在香港的那个区域,不但揭示出你的家世和阶层,而且能裁判你的能力,甚至预兆了你的品格,“居”之为用大兮,世人岂可轻乎哉!

  以拥有和租用房屋的费用,即售租比来衡量的话,国内一线城市早已超过360个月,京沪深的平均水平可能在40年甚至50年以上。在成本差别这样悬殊的市面上,人们购房的热忱还是有增无减,除了“地位”功能,背后一定还有原因。那就是房地产投资有能力跑赢通胀。

  对抗不可避免的通胀趋势是一场马拉松,有可能胜出的实在不多。美元在不断走软:自去年6月至今下跌了17.3%。一般认为,对付全球经济这个至关重要的趋势,有几种对策,买其他币种,买商品期货、买黄金、买股票和买房产——投资到“真实的实业”。而其中能打持久战的,还只有股市和楼市。

  其中的道理可能会很深入,但要有浅出的理解也并不难。笔者1981年底自费留学美国,国家批准换得25元美金,按当年官定汇率1:1.72,花了43元人民币。但由香港飞美国的单程机票大约1100美元,相当于人民币1900元,港币4500元(当时1元港币相当42分人民币)。我当时每月硕士助学金39元,机票价格对我简直是个“天文数字”。靠在香港工作的舅舅慷慨赞助,才得以成行。对于舅舅的恩情我终身不忘,但若是向银行借了这笔机票钱,到今天得还多少人民币,才算是“双赢”呢?据公允计算认为,30年前的1元约值今天的833,缩水了88%。但现实中人们的感觉,那时的一元钱要强过眼下的一百元。当时一个家庭要能积蓄1000元,非得全家胼手胝足5年以上不能做到,难度甚至超过现在积蓄100万。

  那么,对于当时舅舅资助的机票钱,我今天该怎样回报呢?还1900元?可能还不够吃顿晚餐;还一张单程赴美机票?值不了5000元;还通胀调整后的15833元人民币,就像金融分析里常做的“可比的分析”那样?至多顶我半个月工资,同当时我的劳动价值相比,又是百倍的差异! (作者系美国加州州立大学<长堤>商学院教授,美国华裔教授学者学会<南加州>会长)

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